Ingatlanvásárlás és bankkölcsön

Talán több olvasóm felidézi majd magában az alábbiakat olvasva, anno milyen tortúrát jelentet lakásvásárlása, amikor „bankhitellel” egészítette ki önerejét. Ingatlanvásárlás és bankkölcsön

Akik pedig nem részesültek ilyen élményben, azok megnyugvással konstatálhatják, nem sokat vesztettek azzal, hogy megkímélték magukat a „hiteligénylés” procedúrájától.

Rögtön az elején helyesbítenem kell a bevezetőben használt „népies” fogalmazásom, merthogy az ingatlanvásárláshoz nyújtott banki pénzek esetében kifejezetten kölcsönről van szó, de a napi gyakorlatban a bankok is „hitelként” emlegetik az általuk nyújtott kölcsönt. A hitel ugyanis rendelkezésre tartást, míg a kölcsön rendelkezésre bocsátást jelent. Azaz az előbbi esetben „készenlétben” van a pénz, az utóbbiban eleve oda is kerül kölcsönvevőhöz.

Az ingatlan-adásvételi szerződések azért olyan bonyolultak mert – a vevő pénztelensége miatti kényszerből – többszereplős ügyletek (eladó, vevő, bank).

Ha a vevő nem képes azonnal rendezni a vásárlandó ingatlan teljes árát csak annak egy részét, az eladó reakciója logikus. Nem mond le tulajdonjogáról, de jelezve, hogy komolyan gondolja az ügyletet: a tulajdonjoga fenntartásával történő eladás tényének földhivatali bejegyzéséhez hozzájárul (1).

A tulajdonjog fenntartásával történő eladás: tény, de még nem jog. Mindössze arra szolgál, hogy ugyanazon ingatlan ismételt (újabb vevőnek történő) eladásának elejét vegye. / Ki vesz olyan lakást, amit már egyszer eladtak?! /

Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogot szerezzen, fizetnie kell. Ha pénze nincs, beszáll a bank is a játékba.

A bank – érthető okokból – komoly listával készül az adásvételre: saját feltételeinek felsorolásával. Külön formanyomtatványán (banki követelménylista) instruálja a vevőt és az ügyvédet, hogy mely elvárásait szeretné viszontlátni az adásvételi szerződésben, és a kölcsön folyósításáról rendelkező közjegyzői okiratban. A banki instrukció nem puszta jó tanács. Épp ellenkezőleg: ellentmondást nem tűrő diktátum.

Azért kell meghajolni a bank akarata előtt vevőnek, eladónak, ügyvédnek, mert ha nem tesznek eleget a banki követelménylistának, nincs pénz. Ilyen egyszerű ez.

 bank elvárja, hogy akinek pénzt ad legyen máris tulajdonos, hogy aztán a (z új) tulajdonos ingatlanát terhelhesse jelzálogával. Az eladó pedig csak akkor adná ki kezéből az ingatlanát, ha megkapta a pénzét…

A fenti probléma (pénz-tulajdonjog átadásának hozzávetőleges egyidejűsége) „megoldását” a banki hitelígérvény (kötelezettségvállaló nyilatkozat) intézménye biztosítja úgy-ahogy, sejthetően a banknak kedvezve. A bank a hitelígérvényben arról nyilatkozik, hogy a vevővel kötött kölcsönszerződése alapján kifizeti a vételárat a vevő nevében az eladó javára.

Az eladó erre a nyilatkozatra – bár még pénzt nem látott – már kész hozzájárulni a vevő tulajdonszerzéséhez, amelyet tulajdonjog lemondó nyilatkozat (tulajdonjog bejegyzési engedély) formájában tesz meg. A bank a lemondó nyilatkozat birtokában intézi az utalást, azaz tulajdonképp utólag fizet.

A valóságban tehát sosem egyszerre történik a pénzkifizetés, és az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, egyrészt azért mert a tulajdonjog a földhivatali bejegyzéssel keletkezik, amely bejegyzés elve időigényes. Másrészt, a (z adásvételi) szerződésnek csak egyik oldala a szándék, a másik viszont a teljesítés. Minthogy a kölcsönből finanszírozott ügyleteket a bank hozza mozgásba a pénzével, tetszőlegesen diktálja feltételeit, minden számára fontos okiratot beszereztet, és csak azután fizet. Ingatlanvásárlás és bankkölcsön,Ingatlanvásárlás és bankkölcsön,Ingatlanvásárlás és bankkölcsön,Ingatlanvásárlás és bankkölcsön,

Dr. Tokár Tamás

ügyvéd

Megjegyzés:

(1) A másik – praktikusabb és olcsóbb – megoldás a fentiek szerint „halasztott” adásvételre az 1997. évi CXLI. (az ingatlan-nyilvántartásról szóló) törvény 47/A§ (1) b) pontja szerinti függőben tartás. Utóbbi esetben az eladó eleve azt kéri, hogy a vevő tulajdonjogát jegyezzék be, ám ezen beadványa elintézésének függőben tartását is kéri egyúttal a földhivataltól. A földhivatal ilyenkor nyilvántartásba veszi az adásvételi szerződést, de nem intézi, illetve bírálja el, hanem „sorban álló” tételként kezeli.

Éppen ebből a szempontból praktikusabb intézmény a tulajdonjog fenntartásánál: függőben tartás során „elintézetlen” folyamatban lévő ügy „áll sorban”, így minden – az adott ingatlanra nézve – újonnan érkező beadványnak. Pl.végrehajtás, jelzálog stb., tehát nem csak újabb adásvétel-  ki kell várnia a függőben tartás lejártát illetve feloldását (a beadvány elintézését) így azok nem „előzhetik be” az adásvételt. A függőben tartás ideje – maximum 6 hónap – alatt az eladó hozzájáruló nyilatkozatot adhat ki, amennyiben megkapta a vételárat. Minthogy a függőben tartás és az ahhoz tartozó tulajdonjog bejegyzés egy eljárásnak minősül (1x 6.600. Ft ingatlan-nyilvántartási díj), annak elbírálása is „egy sorban” történik, így a tulajdonjog bejegyzésére irányuló hozzájáruló nyilatkozat elbírálásakor sem léphet a bejegyzés elé zálog- illetve végrehajtási jog.

https://www.facebook.com/ugyved.tokartamas/

WWW.TOKAR.HU

Ingatlanvásárlás és bankkölcsön